Uno de los motores indiscutibles de la economía española ha sido el sector inmobiliario. La realidad es que ha tenido un lado de ángel y otro de demonio, ya que ha servido para hacer que la economía del país estuviera entre una de las de mayor crecimiento de la Unión Europea, pero también, en cuanto el ciclo expansivo inmobiliario se agotó, ha sido la causa de todos nuestros males.
Todos sabemos, porque nos lo han dicho hasta la saciedad, el origen y posterior desarrollo de la crisis económica y financiera, sin embargo debemos mirar hacia el futuro intentando ver cómo posicionarnos para lograr salir de esta cruda realidad que nos está tocando vivir.
Cuando todo iba bien, las constructoras vendían pisos y ganaban ingentes cantidades de dinero, que en parte no tributaban porque se le obligaba al comprador a entregar una parte del dinero en B. A su vez, los bancos entraban en el juego prestando dinero a constructoras y a particulares, en ocasiones a tipos de interés abusivos, además de tasar los inmuebles para la concesión de las hipotecas a unos valores totalmente irreales e incomprensibles. Y finalmente, el Estado orquestaba toda esta situación dándola por buena debido a que los ingresos que recibía a través de los impuestos eran tan cuantiosos que permitían sostener, y en muchos casos derrochar, el Estado del Bienestar.
Pagamos los ciudadanos
En la actualidad, esta situación ha rotado 180º, ya que al hundirse el mercado inmobiliario las constructoras han pasado sus pérdidas a los bancos y éstos, al no poder con ellas, se las han pasado al Estado a través del SAREB. Es decir, nos toca pagar a todos los ciudadanos mediante impuestos y un incremento de la deuda pública (más intereses) la mala gestión de las entidades financieras y del propio Estado.
Si nos centramos en el mercado inmobiliario, el año 2013 se ha iniciado con una relajación de la prima de riesgo, con el alejamiento del fantasma del rescate y la mejora de los mercados internacionales. Sin embargo, se ha producido un empeoramiento del desempleo que provoca una disminución del poder adquisitivo de las personas que se encuentran en el paro y una desmotivación a la hora de consumir del resto de la población activa por miedo a perder su trabajo.
Ciclos económicos
Si tenemos en cuenta los ciclos económicos de los últimos años en relación al mercado inmobiliario, el ciclo de descenso que estamos viviendo se acabaría hacia el año 2015-2016 (alcista 1983-1990, bajista 1990-1999, alcista 1999-2007), por lo que la caída del precio de la vivienda todavía no ha tocado techo digan lo digan el Estado y algunas de las consultoras que se contratan para decir lo que se quiere decir. En estos momentos, la mayor caída de precios se da en las zonas costeras en donde existe una sobreoferta, pero sin embargo existen ciudades del interior que tienen una gran demanda pero la oferta está desproporcionada en el precio, ya que el ciudadano se mueve entre los 110.000 y 160.000 euros para un piso de unos 90 metros cuadrados mientras la oferta supera con creces los 240.000 euros.
Caída de los precios
En la actualidad, la evolución de los precios de las viviendas en España ha descendido un 40% desde el pico de la burbuja inmobiliaria siempre hablando de la compra-venta entre particulares, que es la que indica la realidad del mercado. Este año, con una tasa de paro del 26,2%, la bajada será de entre el 50% y el 55%. Pero la realidad es otra para los bancos y para el Estado que velan por sus propios intereses, muy legítimos, pero sin ajustarse a la realidad inmobiliaria del país ya que consideran que la bajada de precios ha sido del 25%.
Pisos con precio inflado
Los bancos están ofertando pisos entre un 10% y un 50% más caros, según zonas, que los que se venden entre particulares. Esto es debido a que si reconocen las pérdidas reales de sus activos inmobiliarios en sus balances, podría darse el caso de que su patrimonio fuera negativo o al menos no cumpliera las exigencias que marca la Unión Europea en cuanto a solvencia bancaria. Las entidades bancarias van a pasar este muerto al Estado a través del famoso SAREB o banco malo.
Como se puede ver, el mercado inmobiliario en España es complejo ya que los precios se encuentran todavía sobrevalorados y mes a mes bajan de una forma imparable. Todavía queda camino por recorrer para que se llegue a tocar fondo. Es necesaria una modificación seria de la ley del suelo que logre un cambio en el régimen de valoración eliminado cargas administrativas que lastran la actividad de las promotoras y las empresas dedicadas a la rehabilitación. También se necesita una futura ley de rehabilitación que haga estabilizar los precios de la vivienda e incremente la oferta del alquiler.
En definitiva, se necesita mucho sentido común a la hora de gestionar el futuro del mercado inmobiliario español tanto por parte del Estado, como de las entidades financieras y del propio ciudadano que es el que tiene realmente, con su forma de actuar y de posicionarse, el verdadero poder de lograr el cambio económico y financiero de este país.
Vaya artículo. Juicios de valor (ej. cuando saldremos de la crisis), afirmaciones no soportadas por datos (que los bancos venden por encima de los precios de mercado -entonces no venderían nada ¿no?-) y después de hacer este diagnóstico certero, la solución es modificar la ley del suelo. Lógica aplastante. ¿Profesor de universidad verdad? tela…
Estimado anónimo, me reitero una vez más en que los bancos venden sus inmuebles y lo hacen por encima de los precios de mercado. Esta afirmación se sustenta en que las entidades financieras, que son las que dan la financiación para poder adquirir una vivienda, se pueden permitir el lujo de sobrevalorar los precios por encima de las transacciones entre particulares, ya que si quieres comprar una vivienda y necesitas el dinero tendrás que entrar en el juego bancario. La realidad es que el comprador una vez escriturada la vivienda, y si tuviera que venderla en el año de su compra, ve con estupor que ningún particular se la compra al precio que ha pagado ya que desde un principio estaba sobrevalorado.
Además, si mira a su alrededor podrá comprobar que las financieras están dando créditos al Euríbor más 0,5, algo totalmente artificial y que es evidente que no se sostendrá por mucho tiempo, ya que será el Euríbor más 2,8 aproximadamente el que va a permanecer en vigor en los próximos años por la reforma de Basilea III.
En relación con su juicio de valor de que los profesores de universidad no podemos dar opiniones certeras, me gustaría recordarle que es de la universidad de donde salen los distintos profesionales que se incorporan al mercado de trabajo en sus distintas variantes. No significa que seamos perfectos, pero sí que acumulamos los conocimientos necesarios, adquiridos con años de investigación y de esfuerzo, para poder aportar a la sociedad la inversion que el Estado (todos nosotros) realiza día a día en la Institución al objeto de que nuestro país se encuentre entre los más competitivos a nivel internacional y que garantice un futuro digno a las futuras generaciones.
Muchas gracias por sus comentarios y por participar en este blog.
¡Tocado!, a la próxima…… ¡HUNDIDO!
Estimado Juan Carlos,
Si bien reconozco una excesiva acidez en mi comentario anterior, creo que su fondo es plenamente válido y le puede ayudar en su progresión como articulista y divulgador.
De un artículo en una revista especializada espero un razonamiento lógico, basado en datos, que soporte una conclusión. Dicha conclusión, a ser posible, debe moverme a la reflexión.
Pues bien, si analizo su artículo, me encuentro con una introducción histórica que presenta el mercado inmobiliario, en términos comúnmente aceptados. Luego empiezan los juicios de valor: (1) las constructoras que trasladan sus pérdidas a los bancos (más bien dejan de pagar sus deudas), (2) los bancos se las pasan al sareb (eso dependerá del precio con el que el sareb realice la compra de los activos ¿verdad?) Y (3) los ciudadanos terminamos pagando todo esto (desgraciadamente, creo que esto pasará pero no por la maldad del modelo sino por la ineptitud de los dirigentes políticos /del sareb. Aun así, sigue siendo un juicio de valor)
Posteriormente, indica que nos centremos en el mercado inmobiliario y nos cuenta algunos hechos macroeconomicos internacionales (e.g. mejora de los mercados internacionales). Debo reconocer que me despista.
A continuación entiendo que quiere contar que los pisos están sobrevalorados, pero incluye datos cuando menos discutibles y sin citar la fuente (e.g. rango de precios que quiere pagar un ciudadano medio). Luego, sin un razonamiento claro, se entremezclan datos de precios en ventas entre particulares, bancos, más datos macro de desempleo, bancos que quieren vender caro para no reconocer pérdidas (cuando las pérdidas en balance se puede discutir si ya están reconocidas vía provisiones)… y todo para concluir que el mercado es complejo (eso si, pasando nuevamente por el lugar común del sareb)
Dada esta conclusión original de que el mercado es complejo (que imagino que no será novedosa para cualquier lector de esta revista) pasa a darnos una solución: una ley de suelo y otra de rehabilitación. ¿cómo se ligan dichas leyes con los problemas que plantea el sareb, los bancos o el desempleo? ¿cómo la ley de rehabilitación estabiliza los precios (esto me resulta especialmente intrigante…)? No veo la causa-efecto que me permita seguir su razonamiento y me lleve a la reflexión.
Con este análisis, veo que su artículo no tiene un razonamiento lógico, no está basado en datos, no tiene una conclusión clara y no lleva a la reflexión. Y por lo tanto no tiene la calidad suficiente para mi, que como lector expreso mi descontento en este comentario.
Espero que este comentario le ayude en el futuro y que pueda mejorar su contribución a esta revista.
Un saludos
Pd. Respecto a lo de profesor de universidad, profesión que admiro y que ejercen grandes amigos, mi comentario quiere remarcar que espero mucho más de un funcionario que se dedica profesionalmente a la formación. Estoy seguro de que sus clases son mucho más estructuradas y lógicas que este artículo.
Muchas gracias Juan Carlos por tus comentarios.
Yo sólo añadiría sobre el mercado inmobiliario: “entre todos la mataron y ella solita se murió”.
Muchos se han beneficiado, a algunos les ha pillado el toro pero, sea como fuere, independientemente de cómo hemos llegado hasta aquí (ya que es fácil analizar lo que ha pasado), lo importante es establecer los mecanismos para que no vuelva a suceder y, entre todos, frenar el descalabro de precios que nos hace perder a todos. Mientras no se estabilicen los precios no se va a empezar a construir (donde hace falta construir) y no se volverá a generar empleo.
Hay que apredender a vivir sin los bancos. Nos hemos acostumbrado a que todo el dinero que necesitamos sale de los bancos y, desde mi humilde opinión, eso no es así.
La vivienda es una necesidad primaria de las personas,… pero nadie dice que tenga que ser en propiedad. Hay que fomentar el alquiler, el alquiler social, la financiaciión privada, la permuta de inmuebles,…
No podemos ni debemos quedarnos quietos y esperar que alguien llegue y nos solucione los problemas,
Gracias
Alberto
Muchas gracias Alberto por tus tan acertadas consideraciones.